Ekonomik koşulların daha iyiye gelmesi için mücadele ettiğimiz günümüzde sadece konut satış fiyatları değil kira ücretleri de astronomik boyutlara gelmiştir. Özellikle büyük kentlerde merkezi bölgelerde en düşük ortalama kira ücreti yirmi-yirmi beş bin TL civarında seyretmektedir ve kiralık ev bulunması da epeyce zorlaşmıştır. Öncelikle belirtmemiz gerekir ki konut açığının en büyük sebeplerden biri, geçtiğimiz yıl 6 şubatta yaşadığımız,11 ilimizi etkisi altına alan deprem felaketidir. On binlerce bina yerle bir olduğu için depremzede vatandaşlarımız başka merkezlere akrabalarının yanına göç etmek zorunda kalmıştır. Yabancılara 400,000 dolarlık gayrimenkul almaları durumunda vatandaşlık verilmesi, yurdumuza gelen göçmen ve sığınmacı sayısının artması gibi nedenler konut fiyatlarının ve kira ücretlerinin yükselmesine sebep olmuştur. Bütün bu faktörlere ilaveten fiyatların artmasında en önemli faktör seyreden yüksek enflasyon nedeniyle inşaat malzemelerinde meydana gelen fiyat artışlarıdır. Bir başka konu da kentsel dönüşümün hız kazanmasıdır. Kısa süreliği için de olsa kiralık ev bulmayı zorlaştırdığı gibi kira ücretlerinin artmasının bir sebebi de kentsel dönüşüm olmuştur.
Konut ve kira ücretlerinin artışının bir diğer sebebi de yaklaşık bir yıla yakın bir süreden bu yana devam eden ve ne zaman biteceği belli olmayan Rusya-Ukrayna savaşı olabilir. Savaştan uzaklaşmak isteyen özellikle Ruslar Antalya’ya akın etmiş konut rakamları adeta uçmasına sebep olmuştur. Hatta Antalya’da Rus tabelalar da yerini almış, şehrin adeta yerlisi gibi yaşamaya başlamışlardır. Yerli ve milli paramızın değerinin oldukça düşük olması, yabancıların ülkemizde çok rahat bir şekilde harcama yapmasına ve rahat bir tatil yapmalarına olanak sağlamaktadır. Bizim emekliler de onları sadece seyretmekle yetinmektedir.
Paranın bol olduğu veya TL’nin değerli olduğu 2010-2015 yılları arasında ülkemizde inşaat yatırımları gereğinden fazla yapılmasına rağmen konut açığımız devam ediyor. İnşaata yatırım yapılması ekonomik büyümeye geçici olarak katkı sağlar ama yatırımlar bitince ekonomik büyüme rakamı düşecektir. Dolayısıyla yatırımları üretime dönük yapmalıyız ve kalıcı bir büyüme sağlamalıyız.
Bir başka konu da ülke genelinde boş duran konutlardır. Örneğin İstanbul’da yaklaşık bir milyon yüz bin konutun boş olduğunu hakkında bilgileri yazılı ve görsek basından izlemekteyiz. Eğer boş konut sayısı söylendiği kadar ise ivedilikle önlem alarak onların kullanımı sağlanmalıdır. Konut açığı en azından az da olsa azalacaktır.
Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi inşaat maliyet endeksi sürekli yüksek seyretmekte, doğal olarak da inşaat maliyetleri artmaktadır.
Konut sorununun çözümü için hükümet çeşitli projeler üreterek başvuranlara da gerekli desteği vermeye çalışmaktadır. Ancak sorunun en ideal çözümü merhum Turgut Özal’ın uygulamaya başladığı ve yurdun dört bir yanına yayılan kooperatifçiliğin tekrar gündeme getirilmesidir. Her ne kadar uygulamaya konulan projeler bazı vatandaşlarımız için ulaşılabilir olsa da toplumda projelere ulaşamayan büyük bir kesim olduğu aşikardır. Kooperatifleşmeye gidildiği taktirde dar ve sabit gelirliler de ev sahibi olabiliriler. Günümüzde asgari ücretli ve emeklilerin ev alması hayalden öte gitmemektedir.
Son birkaç aydan bu yana konut satışlarında düşme eğilimi görülmektedir. Bunun yegâne sebebi ise kredi imkanlarının daralması, yüksek faiz oranının kredi maliyetlerine yansıması olarak görülebilir. Dolayısıyla ev sahibi olabilmek günümüzde özellikle dar ve sabit gelirliler için her geçen gün zorlaşmaktadır.
Geçtiğimiz birkaç ay öncesine kadar gayrimenkul bir yatırım aracı iken yukarıda da belirtmeye çalıştığım gibi içinde bulunduğumuz dönemde gayrimenkulde yaşanan fiyat artışları enflasyonun altında kaldığı için konut, yatırım aracı olmaktan çıkmış durumdadır. Ancak kiralık ev bulma ve yüksek kira ücretleri sorunu devam etmektedir.
Ekonomide her konuda olduğu gibi arz talep kanunu konut piyasasında da kendini göstermektedir. Yatırım aracı olmaktan sonra talep azaldığı için konut arzı çoğalmış, bu yüzden konut fiyatları düşme eğilimine girmiştir. İşte eriyen maaşlar ve yüksek seyreden enflasyon nedeniyle geçim sıkıntısına giren vatandaşlar zaten konut alamayacak durumda iken varlık sahibi vatandaşlar da fiyatların geriye geleceği endişesiyle konut talebinde azalmaya neden oluşturacak, özellikle işçilik maliyeti yükselmeye devam etmektedir. Bunun sebebi ise deprem bölgesinde devam eden projelere giden inşaat emekçilerinin oluşturduğu işgücü sıkıntısıdır.
Ülkemizde konut sorununun çözülebilmesi için inşaat maliyetinde en büyük maliyet olan arsa payının devlet tarafından karşılanarak vatandaşa uzun vadeli, düşük faizli kredi verilmesi ve uygulamanın devlet tarafından yapılmasıdır. Geçtiğimiz süreçte ilan edilen kentsel dönüşüm programlarında geçerli olmak üzere yarısı bizden kampanyası da yükselen faiz oranları ve enflasyon yüzünden vatandaşların girişim yapmalarını oldukça zora sokmuş ve hatta ödeme imkânı kalmadığından cazibesini kaybetmiş durumdadır.
Kentsel dönüşüm önemi haya kurtarma olduğu hepimiz tarafından bilinmektedir. Son yapılan yerel seçimler öncesinde her parti adayı, bu sorunu çözeceğini devlet kaynaklarını kullanarak vaat etmişlerdi. Önümüzdeki süreçte verdikleri sözleri unutmadan takip edeceğiz ve etmek zorundayız. Çünkü özellikle büyük kentlerimizde birçok vatandaşımız depreme dayanıksız binalarda ikamet etmekte ve çözüm beklemektedir. Bu konuda tekrar göreve gelen çevre şehircilik ve iklim değişikliği bakanı Sn. Murat Kurum tarafından açıklanan bilgiye göre geçen yıl başlatılan ve tarih sınırı olan yarısı bizden kampanyasının tarih sınırı kaldırılmıştır ve önemli bir gelişmedir. Çünkü İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon binanın depreme dayanıksız olduğu bilinmektedir.
Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle konut talebi azalmış, hatta birkaç ay önceden öngördüğümüz gibi inşaat sektöründe konkordato ve iflas durumları başlamıştır. Son olarak 5 eylülde açıklanan orta vadeli planda öngörüldüğü üzere enflasyon baz etkisiyle ve kâğıt üzerinde de olsa düşme eğilimine girmiş ve politika faizleri ile neredeyse eşit orandadır. Bu durumda daha önce de her platformda bahsetmeye çalıştığım gibi politika faizi ve enflasyonun eşit duruma gelmesinden dolayı önümüzdeki ay veya aylarda merkez bankası para politikaları kurulu politika faizini düşürecek ve devam eden süreçte enflasyon düşme eğilimi sürdürdüğü taktirde buna paralel olarak politika faizleri de düşmeye devam edecektir.
Diğer taraftan merkez bankası rezervlerimiz birkaç ay önce eksi rakamlarda olmasına rağmen ülkemizin gri listeden çıkması ve uygulanan sıkı para politikası nedeniyle yabancıların güveni artmış ve MB rezervlerimiz brüt 148 milyar dolara çıkmıştır. Ancak gelen yabancı paranın büyük bir kısmının carry trade yöntemiyle geldiğini yani bir müddet sonra gideceğini unutmamak gerekir. Hükümet yetkilileri, MB rezervlerinin IMF kriterlerine göre yeterli olduğu söylemleri yanlıştır. Çünkü IMF kriterlerine göre MB rezervlerinin brüt olarak kısa vadeli borç miktarı kadar olmalıdır. Yani önümüzdeki bir yılda ödenecek borçlarımız kadar rezervimiz olması gerekir. Bizim kısa vadeli borç miktarımız ise 230 milyar dolar civarındadır. Bu hesaba göre MB rezervlerimiz 80 milyar dolar daha artmalıdır. Bir başka konu da bütçe açığımızın 1 trilyonun üstünde olmasıdır.
Gri listeden çıkmamız nedeniyle tahmin edebilirim ki yurt dışından 20-25 milyar dolar daha gelebilir ancak gelen paranın sabit sermeye yatırımı yani üretim kaynaklı olması gerekir.
Yukarıda anlatmaya çalıştığım ekonomik koşullarda enflasyonun düşmesi epeyce zaman alacağı ve yeni orta vadeli planda öngörülen %41,5 yıl sonu hedefinin olması son derece zor olduğu ortadadır. Yıl sonu için %50 enflasyon tahmini iyimser olabilir.
Konumuza dönecek olursak ağustos ayında konut satışları aşağıda TÜİK verilerinde okuyacağınız gibi belirgin bir şekilde artmıştır. Bunun sebebi tasarruf sahiplerinin en verimli şekilde kazanç elde etmeye çalışması ve üniversite öğrencilerinin oluşturduğu talep, memur tayinleri gibi faktörlerin yanında kur korumalı mevduat hesaplarının azalması, döviz kurlarının sabit kalması nedeniyle getiri sağlamada geride kalması olabilir. Önümüzdeki aylarda konut tekrar yatırım aracı haline dönüşebilir mi? Yaşayıp göreceğiz.
Aşağıdaki ağustos ayı konut satışlarına ait bilgiler TÜİK’dan alınmıştır.
Türkiye genelinde ağustos ayında 134 bin 155 konut satıldı
Türkiye genelinde konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,9 artarak 134 bin 155 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 19 bin 467 ile İstanbul, 12 bin 496 ile Ankara ve 7 bin 44 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 53 ile Hakkâri, 93 ile Ardahan ve 116 ile Bayburt oldu.
Konut satışları Ocak-Ağustos döneminde %1,1 arttı
Konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,1 artışla 806 bin 317 olarak gerçekleşti.
İpotekli konut satışları 13 bin 574 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,1 azalış göstererek 13 bin 574 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %10,1 olarak gerçekleşti. Ocak-Ağustos döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %49,8 azalışla 76 bin 485 oldu.
Ağustos ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 55'i; Ocak-Ağustos dönemindeki ipotekli satışların ise 18 bin 17'si ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 120 bin 581 konut el değiştirdi
Türkiye genelinde diğer konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14,1 artarak 120 bin 581 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %89,9 olarak gerçekleşti. Ocak-Ağustos döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 artışla 729 bin 832 oldu.
İlk el konut satış sayısı 41 bin 913 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,7 artarak 41 bin 913 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %7,5 artışla 256 bin 21 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 92 bin 242 konut el değiştirdi
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,3 artış göstererek 92 bin 242 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,6 azalışla 550 bin 296 olarak gerçekleşti.
Yabancılara ağustos ayında 2 bin 257 konut satışı gerçekleşti
Yabancılara yapılan konut satışları ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %26,2 azalarak 2 bin 257 oldu. Ağustos ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,7 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 838 ile İstanbul, 696 ile Antalya ve 174 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %40,0 azalarak 15 bin 68 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı
Ağustos ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 381 ile Rusya Federasyonu, 171 ile İran ve 161 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Kaynak: TÜİK
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
